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Condo Assignment
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What Is An Assignment?
An assignment is essentially a sale of a contract or right to acquire property. An assignment is a transaction whereby the original purchaser (the "Assignor") of a property sells, and thereby transfers, their interest and obligations under the original contract to a new purchaser (the "Assignee"). The Assignee will generally assume all of the Assignor's duties and obligations under the original Agreement of Purchase and Sale. These rights and obligations are stated in the original Agreement of Purchase and Sale and include terms such as interest payments, taxes and maintenance fees during interim occupancy. Upon completion, the Assignee is granted the title to the real property and will incur all final closing costs.
a) Assignor: An Assignor is the original buyer of the unit from the Builder/Developer.
b) Assignee: An Assignee is the buyer of the Agreement of Purchase and Sale from the Assignor.An assignment is legally permitted unless otherwise expressly prohibited in writing in the original Agreement of Purchase and Sale. An assignment fee may be charged by the developer and is normally a cost borne by the Assignor (the original purchaser).
You need to consult the Agreement of Purchase and Sale. Generally, Developers will not permit assignments without the Developer’s consent, therefore every situation requires consultation with the Developer and your lawyer. Please note, there have been incidents where an unauthorized assignment has resulted in termination of the original agreement and the withholding of the deposit.In the event of a delay, the assignment is still valid: the Assignee has agreed to take on their agreement and all responsibilities involved in it.It is essential that the Assignor and Assignee each retain a lawyer with expertise in this area of real estateIf the Developer consents to an assignment, there will generally be an administration fee and legal fees. These fees will vary. Consult the original Agreement of Purchase and Sale and the Developer.SUCCESSFUL ASSIGNMENTS' TRANSACTIONS CAN SAVE BOTH BUYER (ASSIGNEE) AND SELLER(ASSIGNOR) LOTS OF $$$ AND I HAVE NEW ASSIGNMENT LISTINGS COMING UP TO THE MARKET EVERY WEEK,PLEASE CONTACT ME FOR MORE INFORMATION.
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An assignment is essentially a sale of a contract or right to acquire property. An assignment is a transaction whereby the original purchaser (the "Assignor") of a property sells, and thereby transfers, their interest and obligations under the original contract to a new purchaser (the "Assignee"). The Assignee will generally assume all of the Assignor's duties and obligations under the original Agreement of Purchase and Sale. These rights and obligations are stated in the original Agreement of Purchase and Sale and include terms such as interest payments, taxes and maintenance fees during interim occupancy. Upon completion, the Assignee is granted the title to the real property and will incur all final closing costs.
a) Assignor: An Assignor is the original buyer of the unit from the Builder/Developer.
b) Assignee: An Assignee is the buyer of the Agreement of Purchase and Sale from the Assignor.2. Can an Agreement of Purchase and Sale, involving any type of real estate transaction, be assigned?
Under normal circumstances, any Agreement of Purchase and Sale can be assigned providing that that agreement doesn’t prohibit assignments.
3. Is there a course that a REALTOR® can take to learn about assignments?
Yes. The Toronto Real Estate Board will begin to hold seminars on assignments. Contact the Education Department at TREB or click the Education banner link on the TorontoMLS home page, then select Education Seminars.
An assignment is legally permitted unless otherwise expressly prohibited in writing in the original Agreement of Purchase and Sale. An assignment fee may be charged by the developer and is normally a cost borne by the Assignor (the original purchaser).
You need to consult the Agreement of Purchase and Sale. Generally, Developers will not permit assignments without the Developer’s consent, therefore every situation requires consultation with the Developer and your lawyer. Please note, there have been incidents where an unauthorized assignment has resulted in termination of the original agreement and the withholding of the deposit.
6. Is there a form for assignments?
Yes, there are two: OREA Form 150 Assignment of Agreement of Purchase and Sale Condominium and OREA Form 145 Assignment of Agreement of Purchase and Sale (including applicable schedules.) In most cases, the Developer will have its own form as well.
7. Will the Assignor’s or Assignee’s lawyer’s services be adequate?
It is essential that the Assignor and Assignee each retain a lawyer with expertise in this area of real estate.
8. Can the Assignor’s REALTOR® market on the MLS?
It all depends on whether the developer permits advertising of the assignment. Refer to the original Agreement of Purchase and Sale to see if there are any prohibitions against listing the assignment or consult the Developer (Most Agreements of Purchase and Sale contain such a prohibition).
9. What if the construction, occupancy, closing, or unit transfer date is delayed?
In the event of a delay, the assignment is still valid: the Assignee has agreed to take on their agreement and all responsibilities involved in it.
10. What if the Assignee doesn't close?
This is no different than in any sale. The Assignor in most cases is not released from the obligations under the Agreement of Purchase and Sale. Accordingly, both the Assignor and Assignee will be liable.
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www.CondoAssignmentTeam.com
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加国无忧 51.CA 2015年5月24日 21:57 来源：崔萍的BLOG 作者：崔萍 [ 加大字体 ｜ 缩小字体 ]
这几年给客户买卖和转让多村的楼花和高级公寓好像比2010年前翻了倍。做多了，见多了，真是要为那些投资楼花成功赚钱者鼓掌喝彩；但同时也替那些赔了钱的人犯的失败的错误感到非常的惋惜。那么，同样在多村买楼花公寓，为啥有人赔来有人赚？让我们来看看下面几个案例分析吧：
1. 成功人士A 先生在加西温哥华拥有一座面临太平洋的可直观海景的海景豪宅大豪斯。因为A先生特别喜欢水景，加之温哥华的海景房寸土如金，越靠水越值钱，买了就涨，那里的海景房200万的涨到300万，300万的就涨到400百万，所以对该住所的购置A先生非常满意。A先生公子考入多伦多大学深造后，A先生首次和儿子来到多伦多并由一个香港经纪的引荐从发展商处购置了一套1500尺高层湖景高级公寓给儿子读书时居住，因为A先生认为水景房值钱。儿子毕业后要回国工作打理家庭生意，A先生也开始对多伦多的气候，以及那套超百来万买的湖景房大半年面临的冰块呆景厌倦了，可是当要卖这套百万湖景公寓豪宅却才意识到多村的湖景公寓和温市不一样，并不是越靠水的越值钱，多村值钱的公寓并不在靠湖，历经大半年，经过100多个潜在买家的观看后，4-5个买家的出价都比他们当初买价低，而且发展商自己也还有未售单元，最后也只能以割肉脱手，这套房成了个赔钱的失败投资，错误在于当初盲目把温哥华模式搬到多村了。
2. B女士是从小随父母来加国并在多伦多读医科大学，毕业后在从医开了自己的诊所。由于她的主要生活和学习的区域位于Yonge Street Corridor & Bay Street Corridor，集中了多伦多五大医院，两所著名大学以及政府机构。因对地理位置的熟悉以及自身工作的需要，她决定自己今后的生活重心也将在扎根在这里。为此，我们针对她的情况设计一套楼花投资的系列方案。从2005年起至今，他先后购买了Murano，Burano，Aurora Condo和2015 年的Teahouse，501 YONGE St.十年期间，投资方向随着市场的变化而不断调整,总体来讲她购买的这几套楼花每年均有8-10% 的升值外加可观的租金现金流，B女士很高兴自己将来的退休应该由这些保值升值的地产保障无疑了。
3. c女士在银行做IT, 应该是一份很不错的全职工作。听朋友说有很多华人经纪公司招聘经纪，提供快捷培训，并备有多种以往答卷，对于英语娴熟又有银行工作经验，考份经纪牌照对c女士似乎就是近水楼台先得月的事情。挂靠加入一家经纪公司后，每天收到公司介绍的大量楼花信息，慷慨的公司也经常组织全体经纪统一免费坐大巴参观不同楼盘的售楼中心并给他们提供优先购买权和优惠，兴奋不疑的c女士几次大巴出游便购买了几套STUDIO单元，因为这种面积非常小的微公寓比较便宜，花不了太多首付便可以投资多套单元。孰知时过境迁，在快交楼时，银行突然政策改体，对400平方尺以下的微单元都不给以贷款了。因为本身在银行工作，她立马就得到了消息，这下全盘计划必须立马变更，因为好几套studio 在手是怎么也没办法close了。所以最后她只有原价转让，好几年的期盼和期望的投资回报落了个竹篮打水一场空收场。
4. Liberty Village （自由村）是年轻人非常喜欢去的地方，这里有众多时尚餐厅，酒吧，购物接，是多伦多著名的社区之一，这里住着很多年轻的单身贵族。 Metro Liberty Village被证明是一个很受年轻人欢迎的超市。5月28日晚上7点到10点超市里还会举办一个“单身派对”。当天单身的人在购物时可以在自己的购物车上绑上一根红色的丝带，以告诉其他单身的人他/她也在寻找另一半。D太太看准了这个潮流，以及这里楼盘的尺均价比市中心绝对优势，以40万买了2室加den的单位，租金收入$2650/月，首付10万来算，正现金流每年近$15000, 10万的cash投入，等于15%的回报，在加之每年5-8%的capital appreciation, 等于每年20% 以上的回报。
楼花公寓投资是一把双刃剑，既要承担风险，又要兼顾利润。如何才能降低投资楼花的风险呢？那就要买对时间、买对地点、买对楼盘、跟对人. 你在购买楼花时所定的价位，如果当时的价值与将来的价值之间存在一定利润空间，那就可以进行投资。你如果认为这个上升空间是比较保险的，看准了投资地点与楼盘，将现在的投资价值与将来的潜在升值后价值进行比较，横向比对同一地段、同一档次的二手楼房，假如现在的二手楼房可以等值于你所投资的楼花在将来升值后的价值，那么，你就可以放心地进行投资。这就叫做买对时间，买对地点，买对楼盘。
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2015年的序幕拉开以后降息连连，这似乎让大家在高寒的氛围里感到了低息的温暖。可是接踵而来的诸如象Target巨头企业的破产解散以及狂降的原油及加元似乎又给今年的雪季加了点霜。真让人又高兴又失望，捉摸不透，总是那么无奈。春天快来了，其实都已经夏时制了，可是与每个家庭都老熟已久的FUTURE SHOP又嘎吱一下没了。
2014年里继YC, WELLESLY, TODEM, VOX,TEA HOUSE, 等等等， CONDO发展商发放VVIP, VIP新楼花的脚步紧追不放，前涌后覆。您手上的本该2014年拿钥匙的楼花还是又要拖到冬天或2016年了。要知道那可是租楼的最淡季，再加上到时一幢楼同时跳上几百套上市，那么，是再等着冬天的脚步渐渐来临还是现在就应该准备些啥呢？
您关注过2010年以前和2010年以后发放的新楼盘有哪些主要区别呢. 至少有一点比较明显的就是大多发展商在2010年后的合同上都允许了楼花转让条款，2012年后大多楼盘可以允许免费楼花转让，这对您来讲意外着啥？ 是大优惠，是大好事吗？您现在还是准备加入ｖｖｉｐ的行列继续买将来3-5年交屋的新楼花还是转型市场上已经开始大量涌入的由2009年起放盘的并即将在2014年起逐步竣工交屋的楼花转让？发展商新楼花的VVIP放盘价和将竣工现楼价一比, 如果VVIP>=竣工楼，再PLUS 3-5 年白等期，VVIP们的投资价值又在哪里呢？
您知道当年抢购的VIP楼花现在的价值吗？您知道成功购买或转让楼花的密秘吗？购买或转让楼花： ASSIGNMENT DEALS
相对购买已有产权的楼盘较复杂，繁琐的多
做的好，是绝对的双赢！转让方获得资金回源及理性利润，新买家近水楼台先得月，多年愿望终如愿，如意楼盘终得手。
做的不好，可能造成转让方心疲力竭，竹篮打水一场空；而买家终无所成。
这就必须依靠有专门楼花转让经验的经纪来左右大局。促成双赢！
已成功数十套转让案例有：
楼盘 发展商
KARMA CONDO LIFE TIME
MAPLE LEAF SQUARE LANTERRA DEVELOPMENT
LIBERTY VILLAGES PLAZA CORP.
PINNACLE ON ADELAIDE PINNACLE INTERNATIONAL
COUTURE MONARCH DEVELOPMENT
ICE CONDO LANTERRA DEVELOPMENT
FIVE CONDO GRAYWOOD DEVELOPMENT
AURA CONDO CANDEREL DEVELOPMENT
PERTER ST. MENKES
L-TOWER CITYZEN DEVELOPMENT
75 ST. NICHOLAS NICHOLAS DEVELOPMENT
U CONDO PEMBERTON GROUP
ETC..等等
现有客户寻求：
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现有15年入住的： KARMA CONDO, U Condo 1 bedroom AND 2 Bed,Peter Street One Plus Den 26th Floor, Aura 2 bedroom, ICE CONDO Phase1& 2 , 75 ST.NICHOLAS, West Lake Phase 1 ONE BED AND TWO BED请垂询价格！！！
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1. Event
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崔萍——名“花”娇贵余韵久 成功“花”开吐芬芳
2015-06-03 记者刘颖安居网Enhome成功，并非是一蹴而就的事情。若想看到满园丰收的那一刻，没有培育种子的艰辛和细心呵护的耐心，就看不到绚烂的花朵和香甜的果实。当我第一次见到崔萍女士的时候，在她那洋溢着明快笑容的脸上，我清楚地看到一片用心耕耘的土地上硕果满满、谷丰稻实，而这片肥沃的“土地”就叫做——楼花转让市场。风云变化的地产投资市场中，随时充满着商机，也随时酝酿着风险，楼花投资更是如此，它考验着投资人的眼光和判断，更考验着一位地产经纪在其专业领域中的知识、经验、胆识以及魄力。
作为“多伦多地区楼花转让成功最多”的地产经纪——崔萍女士而言，她的成功里，都包含着什么呢？
小荷才露尖尖角
坐在我眼前侃侃而谈的崔萍，温婉中带着爽朗，柔美里有着睿智。出生于江苏南京的她，没有太多金陵女子所特有的婉约娇弱之姿，敏锐的眼神里透出她那坚强从容的性格和不屈不挠的韧性。正是这样的个性使然，八十年代末，当“出国潮”逐渐来袭时，崔萍只身一人来到葡萄牙里斯本，凭借着一腔热情和饱满的信心，她“一人一心，独闯天下”。谈及求学往事，她笑道：“那时候出国留学是非常辛苦的，每家的经济条件都有限，不可能负担起全部留学费用。”于是，小小年纪的她在留学期间，半工半读，在那片陌生的土地上，她用辛劳的汗水和不断的努力为自己日后的发展播种下了第一颗饱满的种子。
有人说，成功是需要具备一定天赋的。诚然！崔萍的成功之路与她的语言天赋息息相关。她说：“我在外国语学校读完小学，从那时起，我就发现了自己在语言上的敏感天分。”正是这种得天独厚的天赋让她在短短三个月内熟练掌握了葡萄牙语，无论是听说读写，都使用自如。没有了语言交流障碍，还有什么可以阻挡住一个人在异国他乡的脚步呢？由于在南京审计大学所学专业为国际贸易，再加之语言上的优势，崔萍在大学毕业后选择里斯本当地一家进出口公司做翻译。然而，天生喜爱挑战的她在半年后结束了这份工作，在22岁的时候就成立了自己第一家国际进出口贸易公司。九十年代初，正是中国企业逐步走向国际市场的萌芽时节。在一次广交会上，崔萍得知济南轻骑集团有意开拓海外市场的消息。因为南欧国家街道两旁都是古建筑，葡萄牙、西班牙、意大利、希腊以及法国的路面较为狭小而幽深，恰好是摩托车来去自如的天堂。于是，她留意于心，经过多方斡旋，终于在1993年顺利地与中国济南轻骑集团合作，在里斯本成立了第一家济南轻骑欧洲分公司，并帮助其在欧洲成功认证了第一辆摩托车。自此之后，她开始了在国际贸易领域上的发展之路。用她的话来说，“这一切并非因为你比别人聪明多少，而是因为天时地利人和所结下的善缘”。
说起自己购买的第一套房产，崔萍笑道：“那时候买房根本没考虑太多，只是心里想要拥有一间属于自己的厨房，可以随心所欲地在自己的房子里生活，仅此而已。”于是，凭着国际贸易为她带来的第一桶金，她买下一套Condo，终于如愿以偿地拥有了一个自由空间。她说：“心情愉悦能够激发一个人创造出巨大的生产力。一个温馨舒适的家，是让人心情舒畅的根本和基础。有了温暖的后盾，我才能更加努力地去拼搏，才能让自己的学习和工作更上层楼。”随着事业版图逐渐扩大，崔萍也在不断地购买新的投资物业，同时还购置了一间Commercial Condo，主要用于进出口产品的展示以及多功能办公室的实用。更多的合作伙伴走进了这间独具匠心的办公室，为崔萍带来更多的商机和更好的发展前景。回想起来，她说：“当时所从事的进出口贸易，其中所担当的角色其实与Broker有异曲同工之处，这是一个起到桥梁作用的中间人。所不同的是，当时是连接两地或多地之间的贸易往来，如今则是促进地产买卖双方之间达成一致协议。因此，高超的谈判技巧需要聚沙成塔、日积月累才能不断完善，这是一名成功的Broker能够完成地产交易的基本保证。”
无心插柳柳成荫
生意越做越红火，对于生活质量上的要求自然也随之提高。崔萍说道：“这是一个量的升级、质的飞跃的过程。”房子越买越大，房间越来越漂亮，对于重视生活质量以及个人生产力的崔萍而言，无疑是一种激励和鼓舞。她认为每一次购买新房，都是一次升值的过程。然而，生活中总会有一些意想不到的惊喜。儿子出生之后，崔萍的事业也正在如火如荼地开展着。为了给家人营造一个更加温暖的家，她购买了自己的第五套楼花房。她说：“等待房子建造完成共有2年时间，为此我专门请了名家为这间房子做设计，同时从巴西买来大理石地砖，家具也是从丹麦进口买来的。”然而，由于工作调整以及家人生活等问题，崔萍一家决定移民加拿大。此时，因为房产开发商与政府之间的协调关系，该房屋顶层的使用权还没有通过审批，而新的买家对这套房屋的设计以及室内家具又是极其满意。经过地产经纪与建筑开发商的协商，在产权不完整的情况下，重新草拟了一个转让楼花的新方案，并最终达成买卖协议。她说：“就在双方各取所需的前提下，这个楼花转让的协议最终成功达成了。”
正是这样的机缘巧合，“楼花转让”这个概念在崔萍心里开始生根发芽。登陆加拿大之后，生活与工作的环境都发生了很大的变化，崔萍一边处理着欧洲的房产事宜，一边适应着加拿大的生活。尽管当时还没有决定从事哪一类行业，但在她处理不同的房产时，她发现：自己对于地产行业竟然比进出口还要熟悉。于是，2000年，她当机立断地考取了地产经纪牌照，正式以此作为自己职业生涯的第二次征程。作为国语地产经纪的元老级人物，崔萍依然凭借着语言上的优势以及多年积累而成的娴熟的谈判技巧，从自己多项投资房产的实际经验出发，自然而然地在这个熟悉的领域中任意悠游。
“在我刚来的时候，我就认为加拿大的地产市场是极具前景的。尤其是位于市中心的Condo，与当时欧洲一些城市的Condo价位相比具有很大的竞争力。2000-2009年投资的Condo，理性地升值幅度约在7%-8%。”谈及加拿大的地产市场，崔萍如是说道：“投资是一把双刃剑，既要承担风险，又要兼顾利润。如何才能降低投资楼花的风险呢？那就要买对时间、买对地点、买对楼盘、跟对人。例如位于多伦多市中心的湖景房，百万以上的Condo几乎等同于一间豪宅，然而收益如何呢？投资人在购买之初认为，靠近湖边的房子由于位置好、视野佳、景色美，因而升值潜力巨大。殊不知多伦多并非是温哥华，一年当中几乎大半年时间都处于寒冷的冬季。站在窗边放眼望去，天地萧瑟，白雪茫茫。别说美感，连心情都会受到影响。所以，同样是水景房，温哥华是越靠近海景越值钱，而多伦多就不一定了。”
那么，什么类型的人愿意购买豪华Condo呢？崔萍说：“比如说成功的单身商业人士。他们常年出差，几乎不会在家里长住。他们的大部分收入都用于消费娱乐以及度假休闲，这样的人需要有一间用以衬托他的身份的、有品牌的Condo豪宅来匹配；或者在金融区工作的专业人士，退休后没有任何负担，这样的人愿意在湖边购买一间Condo来用于度假。”投资人在投资这种高级酒店公寓之前，要考虑到市场的走势和需求，以及该房屋的租金是否能够负担得起各种费用，再决定是否下手。
说起投资楼花转让比较成功的案例之一，崔萍谈起自己的一位老客户：“那位客户当时在加拿大专攻眼科治疗，毕业后开设了自己的诊所。他的主要生活和学习的区域位于Yonge Street Corridor & Bay Street Corridor，集中了多伦多五大医院，两所著名大学以及政府机构。因为对地理位置的熟悉以及自身工作的需要，他决定自己今后的生活重心也将在扎根在这里。为此，我们针对他的情况设计一套楼花投资的系列方案。从2005年起至今，他先后购买了Murano，Burano，Aura Condo和2015年的Teahouse。十年期间，投资方向随着市场的变化而不断调整。”有人担心楼花的价格会脱离预期目标，崔萍则说：“你在购买楼花时所定的价位，如果当时的价值与将来的价值之间存在一定利润空间，那就可以进行投资。你如果认为这个上升空间是比较保险的，看准了投资地点与楼盘，将现在的投资价值与将来的潜在升值后价值进行比较，横向比对同一地段、同一档次的二手楼房，假如现在的二手楼房可以等值于你所投资的楼花在将来升值后的价值，那么，你就可以放心地进行投资。这就叫做买对时间，买对地点，买对楼盘。”
除此之外，她还建议投资人一定要沿着市场的潮流走向来投资，不能逆流而上，大势所趋之下，才不会有所偏差。此外，专业人士的帮助是必不可少的。通过资深地产经纪对投资对象的评估和分析，在投资过程中掌舵导航，帮助投资人更加顺利地赚取投资利润。
花开满枝溢芬芳
经过多年经营的楼花转让案例，崔萍从中总结出很多实践经验：位于Downtown的Condo，选择地铁沿线或是邻近学校学区的房子都是比较正确的投资方向，因为交通方便，有利于上学和就业。因为多伦多市区内的年轻人居多，他们对于Condo的需求受到了人文因素的影响，其中最为明显的就是学区房的高涨趋势。
“我是一个entrepreneur，我会把地产经纪当做自己的事业来做。作为一个Business Woman，我就要把这份职业当做Business去经营管理。”沉浸地产行业十余年的崔萍对自己的定位非常坚定，她说：“曾经有人建议我去开一家地产经纪公司，而我却说，做地产经纪与地产经纪公司是完全两件风马牛不相及的事情。地产经纪公司主要为经纪们提供后台服务，而地产经纪则是买卖双方的桥梁，两者之间在服务对象上就完全不同。作为我个人而言，我还是喜欢触摸到真正的市场，凭借自己的能力做出最好的业绩。”说到业绩，她有些自豪地说道：“我现在的经纪公司——安居地产是北美最大的独立品牌经纪公司，其中共有3,500名挂名地产经纪人。前5年我一直保持的业绩都是Top 3，今年取得了Top 1。这得益于我有一个非常专业的团队，其中有律师、会计师、e-marketing、social media等专业人士，为客户提供‘一条龙’服务。我的成功与这个团队的共同努力是分不开的。”
谈及未来的规划，她一边深思，一边说道：“在未来的3年内，我希望能够探索出一个工作系统，让地产经纪利用高效的方式作出更多成功的交易，同时还能够收获更多回头客户，带来滚动利润和更多潜在的商机。同时，也争取到更多与自己家人相处的时间，能够充分享受休闲、度假、旅游以及更多的个人自由空间，拥有一个高品味、高质量的lifestyle。”
言辞不多，却透露出崔萍女士坚定的信念和那种百折不挠的精神。望着她那双光彩熠熠的眼睛，我坚信在不久的未来，她会用更加骄人的成绩来证明自己的成功！
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Toronto Real Estate Blogs
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If you are thinking of buying a pre-construction condo in Toronto for investment purposes, new research from Condos.ca shows the average pre-construction unit is overpriced by up to 10% compared to brand new resale condos in the city.
Average Price per SQFT of Pre-Construction Condos in Toronto
Currently, the average price per SQFT of remaining pre-construction condo inventory in the GTA is $575*. This amount does NOT include parking, lockers or development charges, which need to be factored when analyzing investment opportunities.
Average Price per SQFT of Brand New Resale Condos in Toronto
To do this fairly, Condos.ca calculated the average price per SQFT of new resale condos less than a year old (TSCC 2300 or newer), and found the answer to be $558 per SQFT – including parking and lockers (resale condos do not have additional development charges).
If we remove a nominal $35,000 fee for parking and $4,000 for lockers from these resale figures, it equates to $524 per SQFT. This means that the average new condo is overpriced by up to 10% ($524 / $575 = 9.1%), and even more so when you factor in development charges.
Want more proof that pre-construction condos are overpriced? Below are 4 new condo buildings where pre-construction investors have seen little-to-no growth:
- Terminated and expired listings are an indication that a property was listed but did not sell during its listed period, typically, because it was overpriced. Many pre-construction investors reverse engineer a list price based on what they paid; this does not work in the real world. The average buyer today views 13 properties before purchasing, so there’s no fooling a resale condo buyer.
- Considering the average price per SQFT of condos in Toronto has increased by 88% over the last 10 years (January 2004 to January 2014), it is tragic to see condo investors who have not made any gains, let alone lost money.
Other Factors to Consider
On top of this pricing imbalance, another reason to buy resale is the immediate rental income vs. interest argument. If you purchase a resale condo today and start renting it, you will immediately start paying down the principal on your mortgage.
For example, in the same 3-year period that a $400,000 pre-construction condo could be being built, a resale condo owner who purchased at the same price could use rental income to pay down approx. $24,400 of principal (assuming a 30% down payment, 3-year fixed rate of 2.74% and $1,288 monthly mortgage payment). On the other hand, the pre-construction condo owner would pay down $0 in that time, and instead collect a low interest credit from the developer in the range of $2,400.
Financial reasons aside, when you purchase a resale condo, you can see and touch your unit, so there are no surprises. With a pre-construction condo, you have to be prepared for numerous risks, such as construction delays, project cancelations, disappointing views or finishes etc. There should be some reward for taking on a risk. It’s the basic risk vs. reward rule of all financial investments. Are we the only ones who want some meat on the bones for our clients?
None of this is to say that the Toronto condo market is crashing. We’re just passionate about showing condo buyers what’s happening in the pre-construction condo market, in comparison to the resale market, so they can make a more informed decision. Condos.ca has profiled 1,730 condo buildings in Toronto to help investors make the right purchase.
*Unsold inventory, according to REALNET Canada and Urbanation.
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Carl Langschmidt
Born and raised in Johannesburg, South Africa, Carl moved to Canada in 2003. Armed with a Commerce degree from Bond University (Australia), he became a licensed agent and quickly rose to become one of Royal LePage’s Top Realtors. At the age of 29, Carl ranked #39 out of almost 15,000 agents across Canada. His secret to success: hard work and passion. Carl loves searching through the thousands of ordinary listings to find distinctive properties for his clients. In his personal life, Carl is a car enthusiast and avid kitesurfer. He and his wife live in Toronto, along with their 3 kids who, as he puts it, are the wind in his sails. -
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加国无忧 51.CA 2015年4月14日 23:27 来源：BLOG 作者：崔萍 [ 加大字体 ｜ 缩小字体 ]
最近几年做大多市的楼花转让多了，经常有一些网友，微友甚至邻居，同僚也纷纷打电话来问：真的有那么多楼花原价转让啊？怎么会有那么多楼花原价转让啊，他们为啥要原价转让啊？在回答这些问题前各位看官要明白一个概念就是啥是楼花转让？有朋友马上就讲了，就是不想要了，转给别人呗。没错，那为啥等了那3-5年，从个parking lot盼星星盼月亮似的，盼到大楼好容易快造好了，现在又不想要呢？ 我们先来看看以下几个当初和Vvip 楼花一见钟情的购买者的故事吧： 无 忧 网 - 51
A女士十几年前来加拿大花30万买了间自住独立屋，这些年大涨了不少，房子有了很大的Equity,于是乎在一些Vvip 楼花经纪的游说下用自住独立屋的升值部分贷出抵押贷款40万，作为首付不断买了5个不同地段不同交房期楼花。而且每个Vvip经纪也给了她每个楼花的佣金回扣。想想美啊，买房子还有佣金拿，然后每年交一个房，还是承担起的，然后租出去，再有了房租收入再去收下一年的楼。这样一年买一个投资物业，退休可以过相当高档次的生活了。可熟知多伦多建商合同归定的交屋期从来是不准的，跟你没商量，有的莫名奇妙的快，有的就象难产怎么拽也生不出来。于是乎，根据后来收到的建商信件A女士的3个楼盘要突然在连续的3-5个月同时交屋。这下急坏了，自己挣的是$13/小时，老公拿7万多年薪，主要住宅又贷了line of credit银行不可能把3间投资condo全贷给他们了，刚交的新房也租不上好的价钱，因为大楼还是在施工阶段，算一下，房租抵不了所有费用，还要贴钱来维持，于是A女士班也上不好，饭也吃不好，觉也睡不了，干脆原价转了，不收房了，就当几年前没有发生那些事吧。 - 多伦多 51 网
B 女士是投资移民，移民前在国内住惯了楼房，又因为喜欢这里大楼有游泳健身高档设施，又头疼买豪斯要面临的割草，扫雪，也就买了一套3房的condo自住，蛮陿意啊。于是乎同一位给她买高档自住condo的香港经纪又游说她在市中心娱乐区买了3套精品单元作为投资单位，可以尽享多伦多电影节的热闹啊。一套一居室的带车位单元收屋一年了，总共花了55万，空了几个月房，好容易租掉，月租1850， 算算要另外出的地税，管理费，利息， 在这套房里压了55万加币怎么的也不划算。交房前，大楼里没有什么人拿出来卖同样户型，听说是建商控制不给上自由的MLS网。收屋不久倒是有邻居拿出来在MLS上卖了，可是却卖了49万9，要知道交房的税项就花了5-6万咯。想想还要继续折腾吗？ 不要了，另外两套还未入住的楼花干脆原价转了，不收房了，就当几年前没有发生那些事吧。
C 先生也是投资移民，上海人，本来想买一套公寓给女儿上学用，在一位大牌VVIP的经纪建议下买了Yonge 街一个著名意大利建商的尾盘70楼的Sub-pent House。该盘是2007年的新楼花，到他2013年买的时候建商至少自己以把价格调高了50% 以上了。一居室加书房连加料多多，以及楼层升级等等共花了75万加币。起先C 先生也是想这里是多伦多市中心央街的起点，最好的地段，紧邻6大银行，风水好极啊，和上海同样好地段7-8万人民币均价的楼盘比，不算贵啊。（直把杭州作汴州的哦）。可是女儿马上都要大学毕业9月份到美国发展了，这个2007年开盘的大厦至今还是珊珊未完工，终于建商通知今年5月交房，可想想还要继续折腾吗？ 女儿9月份就离开多伦多了，真的不要再浪费时间，干脆原价转了，不收房了，就当几年前没有发生那些事吧。
D 小姐和老公5年前买了3套新楼花，当时是留学生本来是想住一套然后投资2套收租。可是计划不如变化，小俩口毕业后都没有留在多伦多发展。一个回上海，一个在日本找到了一份好的工作。现在这3套房都快要竣工收房了，可事业风风火火的D小姐和老公哪有时间跑到多伦多来跑贷款和收房啊，D小姐是心脏科医生，每天在上海的医院看几十个门诊，一想到多伦多的公寓的事头皮都麻，哪有当初的兴趣做房东收租啊，万里迢迢怎么打理？（想想至少再过30年退休了再来从事收租婆的事业吧） 可是他们买的3套楼又恰巧都在同一地点，新竣工的公寓单元如雨后春笋一下子涌出，不好卖也不好阻，想想他俩谁都不可能有时间管多伦多的公寓 ，不要了，干脆原价转了，不收房了，就当几年前没有发生那些事吧。
所以看到这里，各位看官应该有点自我通解了吧。未来事物的不定性不得不让这些不同的遭遇，不同的背景的 当初如此钟情VVIP楼花的购买或投资者都选择了放弃他们的当初决定，于是就真的有了那么多未入住楼花原价转让了。
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OPINION: The ratio of housing prices to local earnings in Greater Toronto is a grim eight to one. But it’s a dire 12 to one in Metro Vancouver.
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